La última cuenta atrás del imperio Martinsa Fadesa

La medianoche del domingo empieza una nueva cuenta atrás para Martinsa Fadesa. Los gestores de la compañía tienen apenas 72 horas para evitar que la promotora se precipite hacia la liquidación y pase a la historia por haber protagonizado en 2008 el mayor concurso de acreedores en España con un pasivo de 7.800 millones de euros. En la mesa de negociación tienen enfrente a los representantes de 14 entidades financieras, que a lo largo de todo este año no han cesado de dar portazos a todas las propuestas de la inmobiliaria que preside Fernando Martín. La empresa arrastra una deuda concursal de más de 6.600 millones. Pero el tiempo apremia para que la compañía pueda restituir un desequilibrio patrimonial que asciende a 4.473 millones de euros.

Martín anunció en septiembre de 2006 la compra Fadesa, alumbrando una empresa con unos activos valorados en más de 13.000 millones de euros repartidos en 13 países. Lo hacía a las puertas del pinchazo de una burbuja que iba a llevarse por delante a todo un sector. "En dos años, el precio de los pisos volverá a subir de forma vertiginosa", se empeñaba en decir Martín en octubre de 2007. Solo unos meses después, el 14 de julio de 2008, se producía la caída de la mayor promotora española, a pesar de todas las puertas a las que llamó su presidente para tratar de salvarla.

La empresa logró superar el concurso y firmar un convenio con sus acreedores, pero siete años después del arranque de la crisis ni los precios ni las ventas han crecido como previó su presidente. Con unos fondos propios negativos e incapaz de cumplir con los acreedores, Martinsa Fadesa empezó a renegociar su deuda bajo el paraguas de un programa bautizado con el pomposo nombre de Plan Aurora. Este documento ha ido sufriendo sucesivas modificaciones, que se han acelerado a medida que se iba acercando el 31 de diciembre.

La banca dio un golpe encima de la mesa la semana pasada, cuando los gestores, asesorados por Deloitte, le llevaron un documento que fuentes financieras califican de "inaceptable". "Nos salía mucho más a cuenta ir a la liquidación directamente, y así se lo dijimos", explican estas fuentes. El Plan Aurora II preveía un plan de negocio a dos años en el que Martinsa se quedaba con los mejores activos, a los que aplicaría una depreciación en sus valoraciones. Para garantizar su viabilidad, la firma planteó una quita del 80% de la deuda, de modo que los acreedores solo recuperarían el 20% de lo que les debe la empresa, el grueso mediante el canje de activos inmobiliarios por deuda.

La empresa hinchó un 400% el valor de los activos que ofrece a la banca

La última propuesta rebaja el plan de viabilidad de nueve a siete años y plantea que se le condone el 72% de la deuda —aunque fuentes de la negociación explican que la empresa está dispuesta a bajar al 66%— y el 100% de los préstamos participativos. Las entidades financieras recuperarían el 28% restante mediante daciones en pago de unos activos que la promotora valora en 990 millones de euros. El problema es que la banca ha pedido ya una tasación independiente de esos inmuebles a la consultora Irea, que ha concluido que apenas valen 237 millones de euros. Es decir, que la empresa ha hinchado su valor en un 417%. La banca considera, además, que esos activos son de mala calidad, puesto que se trata sobre todo de suelo rústico o a lo sumo en desarrollo.

El plan también contempla la posibilidad de que Martín pudiera ganar en el Tribunal Supremo el pleito que mantiene con el fundador de la compañía, Manuel Jove. A este le reclama 1.576 millones de euros —más intereses— por varias presuntas irregularidades en la venta de Fadesa, entre ellas una valoración excesiva de los activos. Martinsa proponía, en caso de que la sentencia sea favorable, distribuir esa cantidad entre los acreedores a partir de un mínimo que no especifica. Este reparto, sin embargo, está condicionado a que haya un exceso de fondos sobre lo previsto en el plan de negocio. Esa propuesta fue rechazada por la banca, que negocia una cesión de crédito.

Si logra un pacto, la empresa seguirá viva, pero quedará reducida al mínimo

La reforma de la ley concursal este año abrió a Martinsa la posibilidad de renegociar su convenio de acreedores, e incluso de arrastrar a los bancos disidentes siempre que consiga el apoyo de entidades que sumen un 75% de la deuda total. La Sareb, CaixaBank, Banco Popular y Abanca concentran la mitad de todo el pasivo. Esas entidades integran el G-4, el grupo que lidera las negociaciones. El beneplácito de estas entidades es crucial para que otras rubriquen el acuerdo y se pueda arrastrar al resto. Algunas entidades, no obstante, antes de suscribir ese acuerdo también exigen un cambio en el equipo gestor de la empresa.

Si no hay acuerdo el día 31, la empresa se irá a liquidación por dos motivos: ha incumplido dos años seguidos los pagos previstos en los convenios y tiene un desequilibrio patrimonial incapaz de resolver. Fuentes de la negociación explican que todavía habría un resquicio al que acogerse: la empresa podría abonar un 1% de la deuda ordinaria a los acreedores no financieros y llegar a un pacto de espera con las entidades para que el juez accediera a una prórroga. Sin embargo, estas fuentes resaltan que de momento solo es una posibilidad, por lo que urge llegar a un acuerdo. Si no logra atar ningún pacto, la empresa irá a liquidación. ¿Y si lo consigue? Tendrá un tiempo más de vida, pero después de zafarse de una gran cantidad de activos y quedar reducida a la mínima expresión.

Un gigante inmobiliario lastrado por la deuda

- 2 de noviembre de 2006. Fernando Martín presenta una oferta pública de adquisición (opa) sobre el 100% de Fadesa por 4.045 millones de euros.

- 12 de marzo de 2007. El promotor se hace con el control de la empresa, que fusiona con su constructora para alumbrar Martinsa Fadesa.

- 24 de octubre de 2007. Fernando Martín, presidente del G-14 de las inmobiliarias, dice: "En dos años, el precio de los pisos volverá a subir de forma vertiginosa por el fuerte estrangulamiento de la demanda si no se agilizan los plazos para tramitar los planeamientos urbanísticos".

- 18 de diciembre de 2007. Martinsa empieza a renegociar su deuda.

- 7 de mayo de 2008. Martinsa Fadesa da por refinanciada una deuda de 4.000 millones de euros.

- 11 de julio de 2008. La cotización de la empresa se desploma al conocerse que incumple con el acuerdo de mayo.

- 14 de julio de 2008. Martinsa Fadesa protagoniza el mayor concurso de acreedores de la historia con un pasivo de 7.800 millones de euros.

- 18 de julio de 2008. Fernando Martín es declarado insolvente con un pasivo de 11,1 millones de euros.

- 4 de mayo de 2010. La CNMV publica que Martín cobró 2,6 millones de euros en 2009 a pesar de que la empresa estaba en concurso.

- 13 de marzo de 2011. Martinsa Fadesa sale del concurso de acreedores con un plan de viabilidad a diez años. La compañía anuncia una demanda contra Manuel Jove, fundador de Fadesa, por inflar el valor de la empresa.

- 31 de diciembre de 2013. La firma incumple con el tercer pago del convenio pactado.

- 31 de diciembre de 2014. Límite de la empresa para abonar el cuarto pago o renegociar el convenio con la banca.